Уже почти четыре года на территории Российской Федерации действует упрощенный порядок регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества. Федеральный закон, вступивший в силу в сентябре 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», в обиходе называемый законом «о дачной амнистии», значительно упростил процедуру государственной регистрации права на земельные участки, индивидуальные жилые дома, садовые и дачные дома, гаражи, бани и другие вспомогательные постройки.
Несмотря на проводимую разъяснительную работу в средствах массовой информации, еще не все граждане представляют себе, что нужно предпринять для того, чтобы стать полноправными собственниками своих земельных участков и другой недвижимости, попадающей под действие этого закона. А те, кто представляют - могут быть лишены государственными и муниципальными органами такой возможности.
И вот почему. С 1 января 2008 г. на территории муниципального образования город Екатеринбург действуют Правила землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», которые были утверждены Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 г. № 68/48. Эти Правила разделили город в результате градостроительного зонирования на территориальные зоны. Для каждой из зон установлен градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. В каждой зоне определены основные, вспомогательные и условные виды разрешенного использования объектов недвижимости.
Я приведу примеры в отношении объектов, попадающих под регулирование закона о дачной амнистии.
в зоне индивидуальной жилой застройки усадебного типа Ж-1
основными видами разрешенного использования являются:
отдельно стоящие индивидуальные жилые дома усадебного типа с земельными участками;
блокированные жилые дома с земельными участками;
вспомогательными видами разрешенного использования земельного участка являются:
отдельно стоящие или встроенные в жилые дома гаражи или открытые автостоянки;
хозяйственные постройки отдельно стоящие или пристроенные к индивидуальным жилым домам;
индивидуальные бани, надворные постройки.
в зоне Ж-2 - индивидуальной жилой застройки городского типа
основными видами разрешенного использования земельного участка являются:
отдельно стоящие жилые дома городского типа с земельными участками;
блокированные жилые дома с земельными участками;
вспомогательными видами разрешенного использования земельного участка являются:
встроенные в жилые дома и пристроенные к ним гаражи или открытые автостоянки;
условно разрешенными видами использования земельного участка являются:
индивидуальные бани;
отдельно стоящие гаражи;
хозяйственные постройки;
В зоне Ж-3 - существующей смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, блокированными жилыми домами и жилыми домами не выше 5 этажей
основными видами разрешенного использования земельного участка являются:
отдельно стоящие индивидуальные жилые дома усадебного и городского типа с земельными участками;
блокированные жилые дома с земельными участками;
условно разрешенными видами использования земельного участка являются:
хозяйственные постройки;
гаражи для индивидуальных легковых автомобилей (встроенно-пристроенные, подземные, надземные);
В зоне Ж-4 - среднеэтажной жилой застройки (2 - 5 этажей)
основными видами разрешенного использования недвижимости являются:
блокированные жилые дома;
вспомогательными видами разрешенного использования являются:
хозяйственные постройки;
условно разрешенными видами использования являются:
гаражи для индивидуальных легковых автомобилей;
Прошу обратить внимание в тексте регламента не звучит такое разрешенное использование - как индивидуальное жилищное строительство. Также обстоятельно мы перечитали Правила землепользования и застройки Перми, Челябинска, Новосибирска, Кургана, Тюмени. Ни одно муниципальное образование не предусмотрело в своих регламентах индивидуальное жилищное строительство как вид разрешенного использования земельного участка.
Недавно моему клиенту государственный регистратор отказал в регистрации права собственности на отдельно стоящий гараж физического лица, находящийся на земельном участке, на который был предоставлен для регистрации кадастровый паспорт на земельный участок с разрешенным использованием - индивидуальный жилой дом усадебного типа. Разрешенное использование указано в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Екатеринбурга.
Формально регистратор, получается, прав. Потому что при государственной регистрации права собственности в упрощенном порядке государственный регистратор руководствуется положениями Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Закон о дачной амнистии), которым установлены виды разрешенного использования земельных участков, подпадающих под его действие.
Государственная регистрация права собственности на индивидуальный гараж, не находящийся в ГСК, в упрощенном порядке возможна, если указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, предоставленном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001), и имеет вид разрешенного использования указанный в ст.25.3 Закона о государственной регистрации....
В статье 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства возможна в случае, если такой объект создается или создан на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), т.е. при определенном разрешенном использовании земельного участка.
Юристы Юридического центра «Технологии права» сделали официальные запросы в Росреестр различных субъектов Федерации с просьбой разъяснить, как поступят государственные регистраторы в сутуации когда регистрация прав граждан в упрощенном порядке возможна на объекты, расположенные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, а в соответствии с Правилами землепользования и застройки такой вид разрешенного использования объектов недвижимости как «индивидуальное жилищное строительство» не предусмотрен.
Из Росреестров Пермской области, Новосибирской, Курганской, Челябинской пришли абсолютно невнятные ответы.
Цитирую ответ из Росреестра Свердловской области: «Сообщаем, что при проведении правой экспертизы государственные регистраторы исходят из разумного понимания формулировок в случае, если формулировка «разрешенного использования» в кадастровом паспорте не совпадает дословно с указанной в Законе (т.е. ИЖС).
В случае возникновения сомнений в отношении указанного вопроса, государственный регистратор принимает необходимые меры по получению дополнительных сведений (делает запрос в соответствующий орган), для чего приостанавливает государственную регистрацию в соответствии с п. I ст. 19 Закона». Осуществление официального толкования нормативных правовых актов, в том числе Правил не относится к числу полномочий регистрирующего органа.
Прекрасный ответ! Но юристы, делая такие запросы как раз и надеялись, что регистраторы «... принимая необходимые меры по получению дополнительных сведений...» уже выработали этот разумный подход и определились, какие формулировки видов разрешенного использования Правил землепользования и застройки считать индивидуальным жилищным строительством.
Но этого не произошло. Хотя Правила в Екатеринбурге приняты 13 ноября 2007 года, в Перми - 26 июня 2006 г., в Новосибирске - 24 июня 2009 г., в Челябинске - 27 апреля 2004 г.
Не кажется ли вам, что прошло достаточно времени, чтобы муниципальные и государственные органы власти договорились между собой и выработали стратегию поведения на уровне практики, раз уж они не могут согласовать свои действия на уровне нормотворчества?
У меня после переписки с регистраторами остались вопросы, на которые я не могу найти ответы.
Сможет ли теперь собственник жилого дома и других объектов недвижимости, подпадающих под действие дачной амнистии, в зонах ж-1, ж-2, ж-3, ж-4 воспользоваться правом зарегистрировать эти объекты по закону о дачной амнистии?
Свидетельствует ли предоставление земельного участка под жилой дом усадебного типа о том, что земельный участок предоставлен под индивидуальную жилищную застройку? Если да? То почему об этом не знают регистраторы? Если нет? То почему граждан никто не предупредил о том, что дачная амнистия закончилась?
И самое главное - не могу ответить на вопрос, на который привыкла в любой ситуации искать ответ: А кому это выгодно?
Гражданам, теряющим возможность легализовать свои права на земельные участки и на расположенные там объекты?
Государству, не пополняющему реестры собственников, а значит не получающему налоги на недвижимость?
Нет ответа.
Итак, на основании ФЗ «О государственной регистрации прав...» регистрация прав граждан в упрощенном порядке возможна на объекты, расположенные на земельном участке, предоставленном в том числе и для индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки Екатеринбурга, ни в одной территориальной зоне не предусмотрен вид разрешенного использования объектов недвижимости как «индивидуальное жилищное строительство».
Таким образом, на сегодняшний день сложилась ситуация, что граждане не могут воспользоваться своим законным правом на регистрацию объектов, в том числе индивидуальных гаражей, расположенных на территории муниципального образования город Екатеринбург в рамках ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества («о дачной амнистии»).
Эти случаи пока не часты. Но чем дальше, тем чаще граждане будут приводить кадастровые паспорта земельных участков в соответствие с Правилами, тем чаще они будут обращаться за внесением изменений в государственный кадастр прав. Что же будут делать в этих случаях регистраторы?
Нет ответа.
Овчинникова Е.Ю.
Директор ООО "Юридический центр "Технологии права"
Читайте также на нашем сайте:
Правила земелепользования и застройки Екатеринбурга и Земельный кодеккс РФ. Правовая коллизия.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома или где она - "дачная амнистия"?
JetStyle